München, im September 2008: Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt mit seinem Urteil vom 18.06.2008 (VIII ZR 224/07) die Rechte von Mietern. So haben Vermieter keinen Anspruch auf die Ausführung von Renovierungsarbeiten, während des Mietverhältnisses, wenn im Mietvertrag genaue Farbvorgaben für die Renovierung enthalten sind. Im vorliegenden Fall sollte der Mieter mit „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten“ renovieren. Genaue Farbvorgaben während der Mietzeit sind laut BGH unzulässig und führen zu einer generellen Unwirksamkeit. Auer Witte Thiel, vertreten durch den Fachanwalt für Mietrecht Tobias Steiner, sieht in der Entscheidung eine konsequente Fortführung der restriktiven Auslegung von Schönheitsreparaturklauseln durch Gerichte.
Auer Witte Thiel empfiehlt deshalb, bei Klauseln über Schönheitsreparaturen stets zwischen der Renovierungspflicht des Mieters während und nach dem Mietverhältnis zu unterscheiden. Besonders Klauseln mit Einschränkungen des Mieters während des Mietverhältnisses sollten Vermieter unbedingt vermeiden, da sie in der Regel als unwirksam erachtet werden – im Mietvertrag des vom BGH verhandelten Falles vereinbarten die Parteien im Mietvertrag, dass Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und nach Beendigung vom Mieter zu tragen sind, gemäß Fristenplan und unter Berücksichtigung individueller Abnutzungserscheinungen. Der BGH hat diese formularvertragliche Vereinbarung gemäß § 307 BGB als unwirksam erachtet, da der Mieter unangemessen benachteiligt sei.
Auer Witte Thiel betont, dass die gesamte Unwirksamkeit der Klausel sich in einer „Überbürdung“ des Mieters von Schönheitsreparaturen ergibt. So wurde der Mieter im Mietvertrag verpflichtet, die Ausführung in „neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ während der Mietzeit vorzunehmen. Und genau diese Klausel mit einer vom Vermieter verlangten Farbvorwahl greift laut BGH in die Gestaltungsfreiheit des Mieters ein. Während der Mietzeit könne ihm eben nicht versagt werden, die Wohnung nach seinen eigenen Wünschen zu dekorieren. Ein Mieter, der die Wohnung mit einer grellen Farbe versieht, müsse zwar grundsätzlich spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit vom Vermieter als neutral bewerteten Farben vornehmen. Ist diese Verpflichtung jedoch mit einer generellen Abwälzung wie im aktuellen Fall kombiniert, ist eine derartige Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam – der Vermieter muss also auch bei Rückgabe der Wohnung Schönheitsreparaturen komplett übernehmen, der Mieter muss sich nicht an Schönheitsreparaturen beteiligen. Auer Witte Thiel sieht darin eine schlüssige Auslegung des Mietrechts in Bezug auf Schönheitsreparaturen.
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